پیش‌بینی بازار مسکن ایران در نیمه دوم ۱۴۰۴
مقدمه
با آغاز نیمه دوم سال ۱۴۰۴، بازار مسکن ایران همچنان یکی از مهم‌ترین حوزه‌های سرمایه‌گذاری و دغدغه‌های خانوارها است. نوسانات بازار ارز، تورم بالای سال‌های اخیر و تحولات سیاسی باعث شده‌اند که بسیاری از افراد برای پیش‌بینی قیمت مسکن و تصمیم‌گیری در مورد خرید، فروش یا سرمایه‌گذاری دچار تردید شوند. در حالی که قیمت‌ها در سال ۱۴۰۳ حدود ۲۰ درصد افزایش یافت، نرخ تورم عمومی بین ۴۵ تا ۵۲ درصد بود؛ بنابراین ارزش واقعی واحدهای مسکونی نه تنها رشد نکرد بلکه به دلیل رکود معاملات عملاً کاهش يافت. متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران در مرداد ۱۴۰۳ حدود ۹۰ میلیون تومان بود و پس از آن گزارش‌های رسمی کمی منتشر شد.
وضعیت فعلی بازار مسکن ایران در ابتدای ۱۴۰۴
در شش ماهه نخست ۱۴۰۴، بازار مسکن ایران بیشتر در وضعیت رکود تورمی قرار داشت. آمارهای غیررسمی نشان می‌دهند که پس از بالا گرفتن تنش‌های منطقه‌ای و اقتصادی در پاییز ۱۴۰۳، قیمت‌ها در برخی مناطق تهران کاهش یافت و معاملات وارد رکودی عمیق شدند . کارشناسان بر این باورند که با ادامه تورم و کاهش قدرت خرید متقاضیان، رشد قیمت مسکن در نیمه اول ۱۴۰۴ کمتر از نرخ تورم بوده است . نرخ اجاره‌بها نیز با وجود سقف‌های قانونی تا ۴۰ درصد رشد داشته و فشار مضاعفی بر مستأجران وارد کرده است.
عوامل مؤثر بر بازار مسکن
تورم و نرخ ارز
یکی از مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده قیمت مسکن، نرخ تورم عمومی و نوسانات ارز است. تورم بالا باعث شده که مسکن به عنوان پناهگاهی برای حفظ ارزش سرمایه مطرح شود. رشد قیمت مسکن معمولاً با چند ماه تأخیر نسبت به افزایش نرخ ارز رخ می‌دهد و اگر نرخ ارز کنترل شود، بازار مسکن نیز به سرعت واکنش نشان می‌دهد. ضعف قدرت خرید و افزایش هزینه ساخت‌وساز به دلیل تورم مصالح ساختمانی، امکان افزایش سریع قیمت‌ها را کاهش داده است.
سیاست‌های دولت و تحریم‌ها
تحریم‌های بین‌المللی و مشکلات اقتصادی داخلی باعث کاهش ورود سرمایه خارجی به بخش ساخت‌وساز شده است. دولت با طرح‌هایی مانند ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی و تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بها تلاش کرده بازار را کنترل کند؛ اما این سیاست‌ها به دلیل کسری بودجه، تورم بالا و ضعف نظارت، به تعادل عرضه و تقاضا نرسیده‌اند .
عرضه و تقاضا
شکاف میان عرضه و تقاضا سال‌هاست که بر بازار مسکن ایران سایه افکنده است. رشد جمعیت شهری تقاضا را بالا نگه داشته و از سوی دیگر هزینه بالای ساخت، کمبود زمین مناسب و طولانی بودن فرآیندهای اداری مانع افزایش عرضه شده‌اند . معاملات بیشتر در مناطقی مانند منطقه ۵ تهران انجام می‌شود و تمرکز معاملات نشان می‌دهد که خریداران به دنبال واحدهای میان‌قیمت و مناطق دارای امکانات هستند .
سناریوهای احتمالی برای نیمه دوم ۱۴۰۴
رکود ادامه‌دار و رشد ملایم قیمت
با توجه به شرایط فعلی، محتمل‌ترین سناریو برای نیمه دوم سال ۱۴۰۴ ادامه رکود توأم با افزایش قیمت کمتر از نرخ تورم است. در این حالت، قیمت هر متر مربع مسکن ممکن است بین ۱۰ تا ۲۰ درصد رشد کند که همچنان کمتر از تورم عمومی خواهد بود. علت این رشد ملایم، کاهش جدی قدرت خرید، نرخ‌های بالای سود بانکی و نااطمینانی سیاسی است .
بهبود شرایط و جهش قیمت‌ها
اگر در ماه‌های آنده شاهد بهبود فضای سیاسی، کاهش تحریم‌ها یا توافق‌های اقتصادی باشیم، احتمال جهش مجدد قیمت‌ها وجود دارد. ورود سرمایه‌های جدید و افزایش تقاضای سرمایه‌ای می‌تواند نرخ رشد قیمت مسکن را به بالاتر از تورم برساند. این وضعیت معمولاً با جهش نرخ ارز همراه است و سرمایه‌گذاران بزرگ از فرصت‌ها استفاده می‌کنند، اما چنین جهشی پایدار نخواهد بود.
بحران جدید و کاهش قیمت
در صورت وقوع شوک‌های سیاسی یا اقتصادی جدید مانند تشدید تحریم‌ها، کاهش درآمدهای نفتی یا بحران‌های امنیتی، بازار ممکن است با کاهش قیمت مواجه شود. در این وضعیت، سرمایه‌گذاران از ورود به بازار اجتناب کرده و برخی مالکان برای تأمین نقدینگی مجبور به فروش خواهند شد. چنین کاهشی بیشتر در مناطق لوکس و واحدهای بزرگ دیده می‌شود، در حالی که واحدهای کوچک و میان‌قیمت کمتر تحت فشار قرار می‌گیرند .
برای مطالعه سایر مقالات تحلیلی از این لینک استفاده نمایید!
